こんばんは。

目代康二です。

ようやく一棟アパートを保有している
法人の決算申告が全て片付きました。

今期は昨年発生した3部屋の空室が響き、
だいぶ苦戦した感じです。

不動産投資では空室発生は
本当に機会損失ですので、
全力で空室を埋めないといけないなと
改めて痛感しました。。

ところで、不動産投資を考える際に、
初心者が陥りがちなのが、
家賃収入から生まれる
「キャッシュフロー」だけを考えて
投資判断をしてしまうことです。

ですが、不動産投資では
売却（＝利確）してはじめて
投資が一通り終わりますので、
購入時に「売却」まで
想定しておくことが大切です。

「将来何円で売却して
税引後に何円の売却利益が残るか」

を想定して物件を
購入しないといけないわけです。

つまり、不動産投資の真の利益は
以下のような計算式になるわけです！

家賃収入による累積キャッシュフロー ＋ 物件売却時の手取り利益

この計算式から分かる通り、
例えばキャッシュフローが
ほとんど残らない物件を購入しても、
売却時に相当な利益が見込めるのなら
実は問題ないことが分かります。

一方、毎月のキャッシュフローに
ある程度の余裕がないと
急な修繕や空室が発生した際に
持ち堪えられなくなりますので、
ある程度のキャッシュフローが出る
物件を購入する必要はあります。

その目安が、
返済比率（家賃収入／ローン返済額）を
50％未満までに抑える考え方です。

あとは、キャッシュフロー比率
（キャッシュフロー／物件購入価格）を
1.8％以上にすることですかね。

この条件を守れば安全な物件になるといえます。

ということで、不動産投資を行う際には
キャッシュフローと売却利益、
この2つを包括的に考えて
投資することが大切です！

それでは！