こんばんは。

目代康二です。

最近、全然不動産を買えていません。

知り合いの投資家は
割と買っているみたいなんですけど、
僕はかれこれ3年ぐらい買えずじまいです。

とはいいつつ、来年には
買おうということで準備を進めています。

その準備とは何かというと
「戦略」の立案です。

不動産投資では「戦略」がとても大切で、
一般的にはこんな戦略があります。

・築古ボロ戸建てを現金で買い進める
・築古アパートを融資で買い進める
・地方で中古一棟を融資で買い進める
・都市部で中古一棟を融資で買い進める
・都市部で新築を融資で建てる

どの戦略も一長一短がありますが、

「不動産を無限に買い増したい」

と思ったら、

「いかに金融機関から融資を引き出すか」

が重要となってきます。

そのためには、
金融機関から見て
「優良な取引先だ」
と判断してもらわないといけません。

優良な取引先の条件としては、
ざっくり以下の2つがあります。

・損益計算書上の営業利益が黒字
・貸借対照表上で資産＞負債

まあ、事業に対して融資を受けるわけですから
「黒字」「資産超過」って当たり前ですよね。

ところが、不動産投資は「融資」を受けて
数千万円〜数億円の物件を買い進めるため、
どうしても「負債」が大きくなりがちです。

また、金融機関による
不動産評価はかなり厳しいので、
1億円で購入した物件の金融機関評価が
5,000万円にしかならないなんてことは
割とザラにあります。

この場合、1億円の負債に対して
5,000万円の資産評価なので、
5,000万円の「債務超過」状態になります。

この状態では、なかなか次の物件を
買うための融資を受けることができません。

こうならないためには、
金融機関の評価の伸びる、
築年数の浅い都市部の物件を
購入することが不可欠です。

ということで、冒頭の

「都市部で中古一棟を融資で買い進める」

という戦略が、
僕の取るべき戦略となります。

なお、これから日本は
さらに少子高齢化が進み、
不動産の過剰供給が進むことになります。

地方の物件を持っている人は苦戦しますし、
築古の物件も入居付けに
苦労することになるでしょう。

長期的に安定した賃貸経営を行う上で、
「都市部」で「築浅」の物件を買う戦略が
最も妥当だし王道なのかなと思います。

さらに、物件を買うにあたっては
「消費税」も考えなくてはいけません。

1億円の物件の消費税は1,000万円ですから、
消費税の還付を受けられることは
とても重要なことです。

物件購入に向け、
課税事業者になるか免税事業者になるか、
課税事業者になるならどの形態を選ぶかなどを
総合的に考えて購入することが不可欠です。

こういったプランニングの部分を、
今年はコツコツ税理士さんとも相談しながら
行っている感じです。

…不動産って奥が深いですよね。

僕は楽して稼ぎたい派なので、
しっかり「プランニング」をしてから
アクセルを踏みたいと考えています。

それでは！