こんばんは。

目代康二です。

昨日はなぜか
朝6時過ぎに目が覚めたので、
そのまま起きて
いつもの朝のルーティンである
メルマガや株のトレード練習を
していました。

いつもより2時間ぐらい早く起きたので、
なんかとっても得した気分に
なってよかったです！

昔からよく言われる

「早起きは三文の徳」

という言葉もあながち
間違っていないなと実感しましたｗ

ところで、最近改めて
不動産投資の勉強をしていまして、
不動産投資に関する書籍を
読み漁っています。

不動産投資について
知ったかぶっていた自分ですが、
最近になって
「自分はまだまだだな〜」
と実感することが増えてきました。

やはり本は素晴らしい。

今まで中古物件を買うなら、
利回り13％以上の
高利回り物件しか
投資に値しないと思っていたのですが、
その考え方がかなり
的外れだったことが分かりました。

結局、利回りも大事ですが、
大事なのは「収益性」と
「資産価値」の両方であると。

収益性とは、
毎月の家賃収入でうまく収支が
回るかどうかを判断するものです。

基本的には返済比率
(ローン返済額/家賃収入)が
50％未満だったら問題ないです。

例えば年間家賃収入800万円、
年間返済額400万円の物件があったら、
返済比率は50％（400万円/800万円）です。

返済比率が50％を下回れば、
例えば半分空室になっても
持ち出しが発生しない計算になりますから、
安全に不動産経営を
進めることができます。

一方、資産価値とは
土地と建物の価値を
合わせたものであることはもちろん、
将来にわたって不動産の価値が
下がらない地域に
物件を保有することが大事とのことです。

例えば東京23区や一都三県、
その中でも人口密集地に
物件を購入することが
重要みたいですね。

幸い僕が保有するアパートは
神奈川県川崎市の川崎駅近辺にあるので、
資産価値が下がることは
そう考えられません。

それを見越してアパートを
購入したというのはもちろんそうですが、
改めてこのエリアで
不動産を買えてよかったなと思っています。

これから不動産投資を
始めようという人は、
ぜひ利回りだけではなく
資産性についてもしっかりと
考慮に入れてください。

地方の高利回り中古物件を
購入する手法がありますが、
やはり過疎化が進んでいきますし、
出口戦略である「物件の売却」の際に、
買い手が現れないリスクがあります。

不動産は金額が金額だけに、
慎重に投資を考えた方がいいと思います。

「戦略」が大事というわけです。

それでは！