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新築区分マンションのチラシをゲットした愕然とした話

こんばんは。

目代康二です。

先日、自宅にダイレクトメールが
届いたんですよね。

封を開けてみたら、なんと
「投資用マンション」
のチラシではないですか!?

「これはネタになるぞ!」
と思ったので、
今回文章にしてみました。笑

 

チラシには、この会社の
投資用マンションを購入したときの
収支シミュレーションが載っていました。

今回それをそのまま転記します!

=============
<前提>
物件:新築区分マンション
販売価格:2,850万円
ローン:期間35年/金利2%/頭金10万円

<シミュレーション>
家賃収入92,800円-ローン返済94,078円
-管理費/修繕積立金11,160円
=▲12,438円
=============

つまり、このマンションを購入すると、
毎月約12,000円の赤字になるらしいです。

…繰り返しますね。

毎月12,000円の「赤字」です!

年間ベースで約14万円の赤字ですね。

2,850万円という莫大な
リスクを負っているにもかかわらず、
収支が赤字ってなかなかですよね。笑

これを果たして
投資といえますでしょうか!?

しかも、忘れちゃいけないのが、
このシミュレーションには
税金が含まれていないことです。

具体的には固定資産税・都市計画税が
含まれていません。

金額は物件によって変わりますが、
ざっくり年間7万円だと仮定しましょう。

そう考えると、この物件は
ただ持っているだけで年間約21万円の
お金をあなたの財布からかすめ取る、
「負債」であることがわかります。

さらに忘れちゃいけないのが、
退去が発生したらリフォーム費用が
その都度発生することと、
退去の度に家賃収入がどんどん
下がっていく可能性があることです。

そう考えると、チラシに
載っているシミュレーションは
「デタラメ」といっても
差し支えないものですよね。

新築マンションは
基本的に価格が高すぎるので
投資家が勝てることはほぼないです。

売主であるデベロッパーだけが
売った瞬間に儲かって、
投資家は買った瞬間に
損をする投資先であるといえます。

 

ちなみに、このチラシには続きがあって、
毎月の収支は赤字ですが、
ローンの返済が終わった36年目以降には
家賃収入がそのまま「年金」代わりに
なると記載されていました。

たしかに、ローンの返済が
終わったらそうなるでしょうが、
築年数が36年経った頃には
マンションの設備が古くなっているので
家賃はだいぶ下がっているはずですし、
そもそもマンションが
まだ残っているかすら怪しいわけです。

つまり、36年後にプラスになるまでは、
35年間ひたすら赤字を
我慢しなければならないと。

…普通に考えて、どれだけ
我慢するんですかって話ですよね!?

苦行にもほどがある!!

こんなことをするなら、
最初から毎月の収支が「黒字」になる
中古マンションを買って
投資を始めた方がいいですよね。

買った瞬間から収支はプラスですし、
ローンが払い終わった後は
家賃がそのまま年金代わりになるわけですから。

そもそも投資というのは
リスクを負ってリターンを得るものですから、
リスクを負っているのに
リターンが得られない時点で
それは投資ではないですよね。

ただの「無駄遣い」です。笑

 

こんなことをチラシを見ながら思いました!

それでは!

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