こんばんは。

目代康二です。

不動産を購入すべく
ここしばらくず〜っと
売却物件の新着情報を
毎日チェックしているのですが、
とにかく今は不動産が高い！！

重量鉄骨とRCマンションの情報を
毎日見ているんですけど、
都内は「利回り5%台」が大半です。

まあ、利回り5％でも
好条件で融資を組めれば
ギリギリ収支が回るんですが、
問題は「積算評価（銀行評価）」の方です。

積算評価は
「土地の相続税評価額」
「建物の再調達額（再建築した場合の価値）」
を合算したものです。

ちなみに、ほとんどの場合、
土地の評価額の方が
建物の評価額よりも高くなります。

新築物件の時点で
帳簿上の建物評価額は
土地の評価額と比べて
そこまで高くないのと、
さらに築年数が経過するにつれて
建物の評価は徐々に下がっていきます。

そのため、特に中古物件では
建物の評価は基本的に低くなり、
土地の評価の割合がグッと高くなります。

ここで話は戻りますが、
最近の新築物件で多いのがこんな物件です。

・土地が狭い
・その割に階数が高い

つまり「縦長」の物件ですね。

まあ、最近は土地の価格が高いので、
投資利回りを最大化するため
なるべく安く土地を調達して（＝狭い土地）
なるべく上に高い建物を建てるのが
定石になっているようです。

建てる側からしたら
メリットは大きいですが、
買う側からしたら、
土地が狭い分
積算評価が伸びないので
物件を買いづらいんですよね。

積算評価が伸びないということは
銀行からの融資が
下りづらくなることを意味します。

例えば2億円のマンションを購入したとして、
そのマンションの積算評価が1億円だった場合、
銀行からすると

「この人は1億円の債務超過だ」

と判断されます。

そのため、大量の頭金が
必要になることはもちろん、
仮に今回は融資を組めても
次に物件を購入する時に

「まずは1億円の債務超過を解消してください」

となるわけです。

つまりが「信用毀損」ですね。

信用毀損が起きると
それ移行の物件購入が
進まなくなる恐れがあるわけです。

だから、なるべく価格に対して
積算評価が高い物件を
買った方がいいわけですね。

ところが、最近は「縦に長い」マンションが
いっぱい売りに出ているので
積算評価が全然伸びないんですよね。

百歩譲って収支が回ったとしても、
積算評価が伸びなかったら
どうしようもないわけです。

ここまでをまとめます！

まず大前提、収支が回る、
つまり家賃収入から
ローン返済、諸経費を引いたときに
きちんと「利益が残る」物件を
購入することが最も重要です。

その目安が、返済比率50％以内と。

次に、なるべく土地が広くて
「積算評価が高い」物件を購入すると。

この2つを満たす物件を
買えたら万々歳なのですが、
最近はかなり厳しい状況が続いています。

早くバブルが弾けないかなって感じです。笑

それでは！