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不動産投資

実際は赤字なのに純利益もあり得る??

こんばんは。

目代康二です。

今日は不動産投資に関するお話を少し。

不動産投資をするにあたって
絶対に理解しておいた方がいいことに、

「『会計上の利益』と『実際の利益』は違う」

ということがあります。

これはどういうことか?

「会計上の利益」というのが、
いわゆる確定申告だったり
法人の決算で計算される利益です。

会計士さんが一生懸命計算した利益が
実際の利益とは異なっているなんて
不思議ですよね?

何が原因で実際の利益との
差が生まれるかというと、
主なものに「減価償却費」と
「ローンの元本返済分」があります。

 

まず減価償却費というのが、
資産の経年劣化を毎年の経費に
計上したものを言います。

例えば耐用年数10年、
価値が100万円の建物があったとします。

この場合、毎年10万円(=100万円/10年)ずつ
減価償却費を計上することで
建物の価値を減額していって、
10年後に価値が0円になります。

このように、減価償却費は

「実際にお金は出ていっていないけど
会計上で発生している費用」

にあたります。

つまり、会計上の利益と
実際の利益を比べると、
減価償却費を計上した分だけ
会計上の利益は少なくなる計算ですね!

 

続けてローンの元本返済部分について。

ローンのうち「金利」部分は
支払利息として経費に参入されますが、
「元本」の方は経費に参入されません。

というのも、元本はあくまで
分割払いの返済元本にすぎませんので、
「費用」ではないからです。

たしかに返済するので現金は減りますが、
その分残債が減りますので
プラマイゼロになるわけですね。

元本部分については
正直分かりづらいと思いますので、
ぜひご自身で調べてみてください。

 

このように、不動産投資では
主に減価償却費とローンのうち
元本の支払い部分が原因で、
会計上の利益と実際の利益との間に
乖離が生まれます。

イメージとしては、
以下の計算をすれば
実際の利益に近い数字になります。

会計上の利益 + 減価償却費 – ローンの元本部分

これは結構ややこしいですよね。笑

ちなみに、上記のことを理解できると、
単純に確定申告書や決算書を見ただけでは
本当に儲かっているかどうかは
判断できないことがわかります。

大切なことは、
実際の利益をしっかりと計算して、
投資先からきちんと
利益が上がっているかを確認することです。

 

ということで、本日は
会計上の利益と実際の利益についてでした!

それでは!

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