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不動産投資では立地と返済比率が大切!

こんばんは!

目代康二です。

今日は、知り合いのパーソナルジム経営者の
Nさんがお家に遊びに来ました!

いま使っているジムのホームページが
あまり良くないとのことで、
一緒に新しいホームページを作った感じです!

まだまだ作成途中ではありますが、
完成したらだいぶいい感じに
なると思いますので、楽しみです!

 

ところで、ふとNさんから
こんなことを聞かれました。

「最近、不動産投資って
危なくないんですか?」

と。

当然、Nさんは僕が不動産投資を
やっていることを知っているので、
最近の不動産市況や将来性が
気になったとのことです。

たしかに、一般的には
不動産投資には「マイナス」の
イメージがあると思います。

・空室率の増加
・コロナによる不況
・少子高齢化
・過疎化の加速

、、ネガティブ要素をあげたら
キリがないですよね。

でも、僕はこの質問を受けて、
はっきりとこう答えました。

「キチンとした物件を買えば
問題ないです!」

と。

どういうことか??

 

不動産投資において、
僕が特に大切だと思うことが
2つあります。

それはこちらです。

・立地
・返済比率

<立地>
言わずもがな、不動産投資では
「立地」が一番大切です。

過疎化が進んだ場所に物件を購入したら、
当然苦労するわけです。

でも、

・東京
・神奈川
・埼玉
・千葉
・名古屋
・大阪
・福岡

などの主要都市に物件を購入すれば、
これから人口は増え続けるわけですから、
それほどリスクはないと考えられますね。

ちなみに、僕は3物件を運営していますが、
2物件は東京23区の駅徒歩10分圏内、
1物件は川崎市の駅徒歩5分圏内にあります。

この時点で、めちゃくちゃ手堅い
ことがわかると思います。

<返済比率>
返済比率は、毎月のローン返済額を
家賃収入で割ることで算出されます。

【返済比率=ローン返済額/家賃収入】

例えば、毎月のローン返済額が50万円、
家賃収入が100万円の場合、
返済比率は50%(=50万円/100万円)
となります。

返済比率は低ければ低いほどいいんですけど、
個人的には50%未満がいいと思います。

「50%未満」という数字が
何を意味するかというと、
たとえ物件の半分が空室になっても、
賃貸経営が破綻しないことを意味します。

つまりが「盤石」だということですね。

例えば、僕の一棟アパートの
返済比率は43%です。

部屋数が12部屋あるので、
半分空室になっても
耐えられるということになります。

ちなみに、返済比率を下げるためには、
こんなことに注意する必要があります。

・とにかく物件を安く購入する
(例:中古なら利回り11%以上)

・融資期間が長いor金利が安い
(例:融資期間20年以上、金利2%未満)

↑↑↑

上記のような条件を満たす物件は
ほぼ存在しません。

だからこそ不動産投資は
「難しい」んです。

努力して努力して努力しまくって、
やっと奇跡のような物件に
巡り合えるんですね。

 

さてさて、そろそろ本日の
内容をまとめたいと思います。

「これからの時代、
不動産投資は大丈夫か?」

という質問に対する答えは、

「大丈夫」

というのが僕の答えです。

ただ、そのためには、

・立地
・返済比率

この2つを最低限満たすような
物件を買わないといけません。

そして、こんな奇跡のような
物件に出会うためには
「努力」が必要だということですね。

参考になれば嬉しいです!

それでは!

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