こんばんは！

目代康二です。

オリンピックがいい感じですね〜。

日本の金メダル数が首位みたいですよ！

日本、頑張れー！！

さてさて、昨日は自分の保有する
区分マンションの売却ミューレーションを
作っていました。

つまり、マンションを売ったときに
いくら税金が来ていくら手残りがあるのかを
想定するということですね。

シミュレーションの内容としては
シンプルですが、
会計の知識がないと理解するのが難しいので、
今回は不動産の売却シミュレーションについて
お話ししたいと思います。

まず、普通にモノを売った時のシミュレーション
はこんな感じになります。

↓↓↓

【売却価格 – 購入価格 = 利益】

まあ、ここまでは一般的ですよね。

次に、「税金」を考慮に入れた
シミュレーションがこちらです。

↓↓↓

【（売却価格 – 購入価格） – 税金 = 手残り】

まあ、これも普通ですね。

なお、この場合の税金は
不動産の「売却利益」に対して課税されます。

つまり、売却益が大きくなるほどに
税金も上がるというわけです。

続けて、「帳簿価格」を考慮に入れた
シミュレーションです。

帳簿価格というのは、
不動産を購入した時の価格ではなく
減価償却費という不動産の「劣化度合い」
を考慮に入れた価格です。

例えば800万円で購入した不動産の
減価償却費が300万円計上されていた場合、
その不動産の帳簿価格は

800万円 – 300万円 ＝ 500万円

となります。

さて、帳簿価格を参入した
シミュレーションはこちらです。

↓↓↓

【（売却価格 – 「帳簿価格」） – 税金 = 手残り】

ここで注意いただきたいのが、
帳簿価格は購入価格よりも
低くなるということ。

帳簿価格が低いと
それだけ利益が大きくなるので
税金も跳ね上がるということです。

つまり、購入してから
劣化が進んだ不動産を売るほど
税金は高くなるわけです。

なかなか難しいですよね〜。

とまあ、今日は結構難しい話をしてきました。

不動産投資をするなら
減価償却費や所得税といった
会計の知識は不可欠ですので、
会計の知識をつけつつ
投資を始めていただければと思います。

会計の知識がないまま不動産投資を始めると
「ゴミ」みたいな不動産を買う羽目になるので
マジでご注意ください。

それでは！