「不労所得が欲しい!!」

誰もが一度はこんなことを考えたことがあると思います。

でも、例えば区分マンションや一棟マンションなどを購入するのは、金額が金額なだけにどうも気が引けてしまいますよね。

そんなあなたに「朗報」があります。

不動産投資の中でも「駐車場経営」なら、資金的にもリスク的にも気負うことなく始めることができます。

ということで、この記事では、駐車場経営が不労所得になる理由と、駐車場経営の種類、さらにはメリット・デメリットを、現役投資家である僕が分かりやすく解説します！

（最終更新日：2022年3月9日）

駐車場経営は不労所得になる！

不動産投資には色々な種類がありますが、その中でも比較的低リスクで始められるのが駐車場経営です。

まずは駐車場経営の基本をしっかりと理解しましょう！

駐車場経営とは

駐車場経営とは、自動車やバイクの駐車場を運営して、収入を得る投資手法です。

駐車場経営の優れている点が、例えば一棟マンションや一棟アパートなどのように大掛かりな設備が不要なため、低資金で、リスクを抑えて運営できることです。

また、駐車場経営はある意味土地にラインを引くだけで開始できますので、やめたい時にもすぐにやめられます。

駐車場経営は、投資初心者にとって非常に取り組みやすい投資と言えます。

土地の仕入れが必要

駐車場経営の一番の問題点は、土地の仕入れをどのようにするかです。

土地の仕入れ方は、3種類あります。

・土地を借りてきて駐車場に転用する
・土地を購入して駐車場にする
・保有する土地を駐車場にする

サラリーマンの方は、土地を借りてくるか購入するか、いずれかの方法が考えられます。

土地を購入すると万が一駐車場が埋まらなかった時にリスクが高いので、まずは土地を借りてくることから考えるといいでしょう。

駐車場経営の種類

駐車場経営といっても、その種類は大きく分けて3種類に分けられます。

誰もが最初に思い浮かべる月極駐車場をはじめ、最近街中に増えつつあるコインパーキング、さらにはマイナーですがバイク駐車場もあります。

月極駐車場

月極駐車場は、もはや説明する必要はないですよね。

よく街中にあるような、ラインを引いて車止めを置いただけで作られた駐車場です。

月極駐車場のいいところが、ラインを引いて車止めを置くだけで始められることです。

土地さえあれば、初期投資はほぼゼロですね。

管理方法は、自分で入退去から集金まで管理する方法か、管理会社に依頼する方法があります。

本業で忙しいサラリーマンは、管理会社に依頼するのが一番手っ取り早いでしょう。

コインパーキング

コインパーキングは時間貸しの駐車場です。

月極駐車場とは違って、コインパーキングには精算機やロック板などの設備の設置が必要なため、初期費用は高くなります。

しかし、稼働状況が良ければ、月極駐車場の数倍の収益をあげることができます。

最近では、ロック板が不要な機器も登場しています。

コインパーキングを始める上では、やはり周辺のリサーチが欠かせません。

近くに同様のコインパーキングがないか、稼働状況はどうか、事前に調べて置く必要があります。

コインパーキングを始める方法としては、以下の3つがあります。

・業者に一括借上で丸投げする方法
・業者から機材を借りて運営する方法
・自分で機材の調達から管理まで全て行う方法

下にいくほど収益性は上がりますが、手間がかかります。

バイク駐車場

バイク駐車場も、実はかなりアツい投資です。

バイク駐車場は「箱」で分類すると分かりやすいです。

・完全屋外（青空）型：駅近で通勤ユーザー向け
・コンテナ型：高級バイク向け
・屋内型：高級バイク向け

完全屋外の駐車場は主に駅近向けで、通勤ユーザーが主な対象となります。

月極、時間貸しどちらも可能ですが、時間貸しの場合には機材を用意する必要があるため、収益性の観点から、ラインを引いただけで開始できる月極タイプがいいでしょう。

むしろアツいのは、高級バイクに乗っているユーザーに向けた屋内型の駐車場です。

高級バイク駐車場になると家賃が2万円程度取れることがありますので、収益性としてはかなり高くなります。

なお、コンテナ型のバイク駐車場は厳密に言うと建築基準法違反のため、リスクがあります。

コンテナ型はお勧めしません。

駐車場経営の5つのメリット

ここまで説明してきた通り、駐車場経営はかなりアツい投資です。

ここからは、駐車場経営のメリットを改めて解説します。

投資額が少ない

駐車場経営では、アパートやマンション経営と違って建物がありませんので、初期投資が少なく済むメリットがあります。

下手な話、月極駐車場ならペンキでラインを引くだけで運営が開始できますので、土地さえあれば初期投資はゼロで済みます。

また、退去があっても、リフォームは必要なくすぐに次のユーザーに貸し出すことができます。

撤退や転用が容易

駐車場経営が仮に上手くいかなくても、簡単に撤退できます。

建物が建っているわけではありませんので、すぐに売却するなり別の事業に転用することができます。

小回りが効くことも、駐車場経営の大きなメリットです。

月々の管理が楽

駐車場経営でやることといえば、簡単な清掃と敷地内での事故やトラブルへの対応程度です。

事故やトラブルはそんなに頻繁に発生するわけではないため、労力は小さく済むと言えるでしょう。

また、駐車場の管理業務を管理会社に委託することで、アパートやマンション経営以上に手離れがいい不労所得手段として利用できます。

老朽化や災害リスクが少ない

駐車場経営で使うのは土地に過ぎませんから、「老朽化」はありません。

老朽化するのは、舗装やフェンス、機材ぐらいです。

また、駐車場経営では築年数も関係ありませんので、時間とともに賃料が下がっていく心配もしなくて済みます。

これがアパートやマンション経営ですと、建物は当然老朽化しますし、賃料も築年数の経過とともにだんだんと下がっていくでしょう。

また、駐車場ですから地震や火災があっても、駐車場そのものに影響はあまりないでしょう。

以上のように、駐車場経営には基本的にメリットしかないことがお分かりいただけると思います。

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駐車場経営の3つのデメリット

駐車場経営は、初期費用が安く、月々のランニングコストも低いため、まさに夢のような投資といえます。

しかし、当然デメリットもあります。

ここからは、デメリットについて見ていきましょう。

収益性が低い

駐車場経営最大のデメリットは、収益性が低いことです。

というのも、土地の広さは決まっているため、土地を最大限に活用するためには、「上」方向に活用していくのが基本的な考え方です。

基本的に「平面」で土地活用する駐車場経営は、アパート経営やマンション経営と比べてどうしても収益性が低くなってしまいます。

また、駐車場経営は基本的に一つの土地で大規模に運営するというよりかは、小さな駐車場を複数経営するイメージとなりますので、サラリーマンを独立するぐらいの収入を得るとなると、それこそ駐車場を5件以上運営するぐらいの規模感が必要です。

駐車場の需要が減る可能性がある

現在、自動車の販売台数は減少傾向にあります。

さらに、今後は人口減少や少子高齢化の影響もあって、車を保有して駐車場を利用する人が減ることは確実です。

また、最近ではカーシェアや、そもそも車を所有しない人も増えてきたことから、駐車場の需要は減少する傾向に進むでしょう。

ただし、この問題は駐車場経営だけでなく、アパートやマンション経営でも同様で、人口減や少子高齢化で大きな影響が出てくるでしょう。

全体のパイは確実に小さくなりますから、今後は「ひと工夫」できる投資家だけが生き残っていくことになります。

節税効果が薄い

駐車場経営では、固定資産税は安くならず、相続税の際にもあまり大きな節税効果が期待できません。

一方、アパートやマンションを経営した場合には、住宅用地として固定資産税が安くなったり、相続税の大幅な節税が期待できます。

このように、節税を視野に入れると、駐車場経営は節税対策手段には向かないといえるでしょう。

駐車場経営とコインパーキング投資のまとめ

ここまで、駐車場経営について解説してきました。

私の知り合いも駐車場経営をしていますが、初期投資も安く、駐車場で退去があっても特に原状回復工事が必要なく、比較的すぐに次の利用者が決まっているイメージがあります。

駐車場経営は不動産投資のファーストステップとしてはかなりお勧めできますので、ぜひ投資を検討してみてくださいね！