トランクルーム投資は不労所得になるか？集客方法が一番のハードル
従来のアパート、マンション経営以外の新しい不動産投資手法としてトランクルーム投資が注目を集めています。
この記事では「トランクルーム投資」について分かりやすく解説していきます。
- トランクルーム投資の基本
- トランクルームの種類
- トランクルーム投資のメリット
- トランクルーム投資のデメリット
（最終更新日：2022年2月23日）
トランクルーム投資とは？
まずは、トランクルームの基本をしっかりと押さえましょう！
ここでは、以下に焦点を当てて解説していきます。
- トランクルームとはレンタルスペースである
- トランクルームは2種類に分けられる
- 屋外型のコンテナタイプ、屋内型の室内タイプのトランクルームがある
収納スペースを貸す
そもそもトランクルームというのは、家などに置ききれない荷物を保管するためのレンタルスペースです。
収納できるものとしては、金銭や貴重品、危険物、生鮮品、生き物以外なら特に問われません。
一般的な収納品としては、季節もののレジャー用品（スキーの板など）や衣服、自転車、タイヤなどがあります。
ちなみに、港にある倉庫は倉庫業者が営むもので、これは国に届出を出さないと運営してはいけなくなっています。
上記の場合、倉庫業者は物を預かりますから、預かっている間の管理責任は倉庫業者が負いますし、預かっているものに損害を与えてしまうと賠償を支払う必要が出てきます。
ただし、普通の個人投資家が取り扱うトランクルームは倉庫業ではありませんので、物品の管理責任は利用者側にあります。
トランクルームの種類
トランクルームは、屋外型のコンテナタイプ、屋内型の室内タイプの2種類に分けられます。
以下、それぞれの特徴について見ていきましょう。
屋外型のトランクルーム
屋内型のトランクルームというのは、コンテナを用意し、そこを利用者に保管スペースとして貸し出すことを言います。
基本的にはコンテナを設置するだけですから、非常にシンプル投資となります。
また、契約者から物を預かるのではなく、契約者に置き場所を提供して自由に物の出し入れをさせるので、管理責任は基本的には契約者側に発生します。
屋外型の場合、立地を幹線道路沿いにすることで、集客が期待できます。
屋内型のトランクルーム
屋内型のトランクルームは、建物の内部をパーテーションで区切るか、部屋の中にロッカーや物置を置いて一つの空間として貸し出します。
建物さえ借りればあとは中を区切るだけですので、初期費用が安く済みます。
屋内型では小さな収納スペースが欲しい利用者にも対応しやすく、屋外型のような大型のスペースのものと比べて、利用者が増えることも考えれます。
また、屋内型は駅近の立地にすることが集客のポイントです。
画像引用：GooBox
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トランクルーム投資をする上での注意点
トランクルームはすごく魅力的な投資ですが、注意点があります。
特に以下に挙げるような注意点ありますので、注意が必要です。
- 用途地域の制限を受ける
- 建築基準法の適用を受ける
用途地域の制限を受ける
倉庫の用途でコンテナを屋外に設置する場合には、用途地域の制限を受けることになります。
コンテナを設置する前に行政の確認を取る必要があります。
建築基準法の適用を受ける
コンテナといえど土地に設置するからには、建築物として建築基準法の対象となります。
コンテナ設置前に建築基準法を満たしているか確認するか、または建築基準法に対応しているコンテナを設置するのがいいでしょう。
トランクルーム投資のメリット
ここからは、トランクルームを設置するメリットについて見ていきましょう。
- 高利回りである
- 管理が楽でランニングコストも安い
- 老朽化の影響もない
- 市場規模が拡大中
高利回りである
トランクルームのメリットは、何と言っても高利回りであることでしょう。
利回りは１０〜２５％以上いくようです。
理由としては、そもそも不動産投資のように大きな建物も必要ではなく、コンテナを設置したり、空きフロアを改装してトランクルームを作るだけだからです。
利回りが２０％も行ったら、普通のアパート・マンション経営以上の高利回りと言えるでしょう。
管理が楽でランニングコストも安い
トランクルームは、人が住むわけではないためそもそも設備が少なく、アパート・マンション経営と比べて物件管理の手間がほとんどかかりません。
利用者が退去しても、原状回復工事も不要ですし、ほぼそのまま次に利用者に貸し出すことができます。
ただし、管理するトランクルームの個数が増えるとそれなりの手間がかかりますので、その場合には管理を引き受けてくれる業者に外注するのがいいでしょう。
老朽化の影響もない
所詮、物を置くだけのスペースですので、老朽化の心配もほぼありません。
また、屋外型の場合、不整形地や土地の広さが極端に狭くても運営が可能です。
ですが、荷物を運ぶための道路は不可欠ですので、立地だけは気をつけるようにしましょう。
市場規模が拡大中
トランクルーム市場は、今や５００億円規模といわれており、右肩上がりで成長を続けています。
特に日本は国土が狭く、その分、家の大きさも限られることから、荷物を保管するトランクルームへの需要は、今後さらに拡大することが期待されます。
少子高齢化や人口減少の影響が取りざたされているアパート・マンション経営と比べて、トランクルーム投資は参入がしやすく小規模でも始められるため、投資家側もさらに増えることが予想されます。
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トランクルーム投資のデメリット
トランクルームにもデメリットがあります。
- 借り手が現れるまでの期間が長い
- 集客が難しい
借り手が現れるまでの期間が長い
一般的にトランクルームを新規で始めて、満室になる迄はかなりの期間かかります。
というのも、都市圏ではまだまだトランクルームが知られていないことと、アパート・マンションと比べて集客手段がそこまで発達していないからです。
一気に契約が増えていくわけではなく、徐々に契約が増えていく傾向があるようです。
集客が難しい
トランクルームの集客手段は、大手運営会社のホームページや、紙媒体の広告、街角の看板などが多く、大手のポータルサイトが存在していないため、集客には苦労するかもしれません。
すでにトランクルームを運営している業者に集客を依頼したり、トランクルーム開設前の需要予測をしてもらうのがいいでしょう。
まとめ
ここまで、トランクルーム投資の概要を見てきました。
トランクルーム投資というのは、一度契約者が決まるとなかなか出ていかないため、長期的に運用できる投資手法のようです。
初期費用も圧倒的に安いですから、あとは契約者が決まるまでの間、いかに赤字に耐えられるかが重要だと思います。
私自身、既にトランクルーム業者ともつながりを持っていますので、近い将来、トランクルーム投資にも参入する予定です。
