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シェアハウス投資は儲かる?物件収支から契約周りを現役投資家が一挙公開!

僕は東京都調布市でドミトリー型のシェアハウスを運営しています!

今回は気になるシェアハウスの初期費用から毎月の収益、さらには契約周りまで一挙大公開したいと思います!

ぜひ最後まで記事をご覧ください!

物件の場所

僕がシェアハウスを運営しているのは、東京都調布市、京王線の駅徒歩5分の場所です。

利便性としては、調布駅にほど近く、さらには新宿にも京王線一本で行けますのでかなりいい感じです。

しかも、駅徒歩5分ですので、立地もかなりいい。

そんな理由から、僕はこの場所にてシェアハウスの運営を開始することを決めました。

気になる物件の設備は??

ここからは、僕の運営するシェアハウスの写真をいくつか投稿します!

デザイン会社さんにお願いしてアジアン風にしてもらったので、かなりおしゃれな感じになっています!

(プロのカメラマンさんにお願いして撮影してもらっているので、相当漏れています。笑)

運営するシェアハウスは、もともと5LDK一軒家だったものをリフォームしてシェアハウスとして利用しています。

玄関周り

共用リビング

個室

もともと雑草が生い茂るだけの庭だったんですけど、管理会社の人と一緒に頑張って耕して家庭菜園ができるようにしました!

アジアンテイストのシェアハウスなので、塀沿いにホームセンターで買った木のアーチをさしてそれっぽい雰囲気にしました。笑

初期費用

さてさて、ここまで僕のシェアハウスのざっくりとして内観を見てもらいました。

それでは、気になる初期費用はどれぐらいかかったのでしょうか?

今回は実際に見積書なども添付して一挙公開しちゃいます!

契約金周り:73.4万円

僕のシェアハウスは、自分で物件を購入して運営しているわけではなく、別のオーナーさんからサブリース契約で物件を借りて運営しています。

なので、運営を始めるにあたって、敷金・礼金等の費用が発生しました。

敷金・礼金:54万円

以下の通り、敷金と礼金が1ヶ月ずつ、そして、翌々月分の家賃を契約時に支払いました。

ちなみに、なんとか交渉して契約月と翌月はフリーレントにすることができました。

なにせ契約してからリフォーム工事が完了するまで2ヶ月ぐらいかかりそうだったので、入居者ゼロの状態で家賃を支払うことは厳しかったからです。

仲介手数料:19.4万円

今回物件を探してきてくれたのはシェアハウスのコンサル会社でした。

なので、こちらのコンサル会社に紹介料として家賃1ヶ月分、18万円を支払いました。

月々の家賃が高いと、いくら家賃1ヶ月分といっても相当高いですよね。。

物件リフォーム費用:130万円

続けての費用は、物件全体のリフォーム費用です。

クロスやカーペットを張り替えたり、エアコンの設置、さらにはシャワールームの増設(もともとあったお風呂場の他に)も行いまして、もろもろ込みで130万円です。

正直今思えばもっと安く工事する方法はあったと思うのですが、当時は不動産投資に対する知識が不足しているため、業者から言われるがままに工事をしてしまいました。。

室内設備設置費用:176万円

こちらはベッドや消耗品、日用品、電子レンジや洗濯機などの生活用品の購入費用です。

こちらもかなり高額になってしまいました。汗

シェアハウスコンサルティング:108万円

余談ですが、こちらの金額はシェアハウスのコンサル会社との契約金です。

物件の紹介から稼働開始までフルコンサルでお願いする内容の契約です。

サービス内容としては納得のいくものでしたが、それでも100万円は高い!

コンサルをお願いすれば楽ですが、やはり費用が高額となるので、極力自分でできることは自分でやった方いいと思いますね。

合計:663.4万円

ここまでの初期費用を全て足し合わせますと、なんと663.4万円となります!

高い!!

僕の物件は、満室になっても毎月の利益が20万円程度です。

つまり、初期投資を回収するまでに33ヶ月(663.4÷20)かかるわけです。

ちなみに、物件を購入しないパターンの僕でさえこれぐらいの金額ですので、万が一物件を購入していたら一気に数千万円単位で金額が上がるでしょう。

契約書

僕のシェアハウスは、オーナーさんから物件を借りて、それをさらにシェアハウスの管理会社に又貸しする形態を取っています。

いわゆる「転貸」ってやつです。

物件オーナーと僕の契約体系は「サブリース」となっていまして、オーナーとは事業用サブリース契約を結んでいます。

毎月の支出

水道光熱費は基本的にオーナー負担ですので、運営費用として事前に見積もる必要があります。

僕の場合、水道光熱費だけで毎月3万円〜9.7万円ほど費用がかかっています。

特に冬はエアコンやシャワーを多く使うので、電気代とガス代が上がります。

一方、5〜9月ごろは比較的水道光熱費が安いです。

もしもあなたがシェアハウスを運営するなら、以下の表の数値を参考にしてくださいね!

費用内訳 金額
電気代 ¥17,170〜¥48,904
ガス ¥4,066〜¥24,441
水道 ¥3,976〜¥19,085
インターネット(NURO) ¥5,410
小計 ¥30,622〜¥97,840
管理費用 20%

シェアハウスを運営するなら知っておきたいこと

管理会社に任せるか自主管理か

シェアハウスを運営するなら、管理会社に任せるか自主管理するか選択する必要があります。

自主管理にすれば当然費用を抑えられますが、入居者募集から入居者対応などを全てオーナー自身で行う必要があるため、手間がかかります。

一方、管理会社に任せれば手間を大幅に削減できますが、その分管理手数料がかかります。

ここは個人によって判断が分かれるところだと思いますが、僕は「副業」でシェアハウスをやっている都合、管理費用を支払ってでも管理会社に管理委託をしています。

なお、マンションやアパートなどの一般的な不動産の管理費用は5%前後ですが、シェアハウスの場合には20%前後が相場のようです。

共同生活がゆえに管理の手間が結構かかりますので、その分手数料も高くなるようです。

集客の重要性

自主管理だろうが管理会社に任せる場合だろうが、「集客」の部分は最も大切です。

つまり、ポータルサイトなどに物件情報を掲載し、積極的に集客することが大切です。

この集客の部分ができないと、いつまで経っても入居者が増えず、苦しい収支となります。

ちなみに、僕は物件の運営を始めた3年間は当初お願いしていた管理会社に管理をお願いしていました。

ですが、3年間運営してもMAXで10人程度(定員20人)しか埋まりませんでした。

その後、その管理会社が管理業務全般から撤退することになり、そのタイミングで僕もシェアハウスから撤退しようと思いました。

ですが、シェアハウスを運営している知り合いの投資家から管理会社を紹介してもらい、結局その管理会社に運営を任せて継続することにしたんです。

驚くべきこと、わず1ヶ月ほどで4名ほど新しい入居者を決めてくれました。

もともと家賃設定が相場より割高だったため入居しなかったこともありますが、それ以上にその管理会社の集客力の高さに驚かされました。

管理会社を選ぶ際には、集客力の部分は絶対に妥協してはいけない部分なのです。

家賃相場

シェアハウスに入居する人は、普通の賃貸住宅と違って年収が低い人が多い傾向にあります。

また、正規雇用の方ではなく非正規雇用の方が多いようです。

当然、家賃を下げれば下げるほど入居者は集まりやすくなりますが、その分入居者の質が低下する懸念があります。

ですが、何棟もシェアハウスを経営している管理会社の社長に聞いてみたところ、経験上、家賃を下げても入居者の質はほとんど変わらないとのことでした。

入居時にしっかりと審査を行って問題ない人だけを入居させれば、それほど目くじらをかけなくてもいいとのことです。

掃除

シェアハウス内の掃除について、僕の物件ではもともと入居者のうち1名をリーダーにして、その方に掃除全般を依頼していました。

ですが、途中で管理会社を変更したタイミングで、こちらの運用を変更しました。

具体的には、管理会社の担当者が週1回物件を訪問し、清掃と消耗品の補充を行う運用としました。

新管理会社いわくろ、管理会社変更時に物件内を確認したところ、だいぶ物件内が汚かったそうです。

そのため、僕的には物件内の清掃は入居者ではなく管理会社に任せる運用がいいと思います。

設備

セキュリティBOX

こちらは入居者の貴重品を入れるセキュリティBOXです。

僕の物件はドミトリータイプ(1部屋にベッドが複数ある相部屋)のため、入居者の方は何かしらの方法で貴重品を守る必要があります。

もともと以前の管理会社の際には特に提案も受けていなかったためBOXを設置していなかったのですが、新しい管理会社から設置した方がいいと言われたため設置しました。

共同物件では、セキュリティBOXは重要のようです。

4段で5千円ぐらいとそれほど高額ではありません。

洗濯用洗剤

以前お願いしたいて管理会社では、洗濯用洗剤は個人管理でした。

ですが、新しい管理会社から洗濯用洗剤が個人管理だと場所を取るためやめたほうがいいというアドバイスをいただきました。

なので、今はオーナー提供ということにしています。

キッチンペーパー

こちらも以前お願いしていた管理会社時代は個人管理でした。

こちらもかさばるということでオーナー提供に変更しています。

スポットライト

こちらは各ベッドごとに設置すると入居者の方から大変重宝されるようです。

単価も2千円ほどですので、コスパはいいと思います。

布団+シーツ+枕

もともとお願いしていた管理会社では、入居する毎に入居者負担で新規で寝具を購入してもらっていました。

ですが、その際の費用が地味に高く、入居者にとって負担となり、入居にあたってかなりネガティブに働いていたと思います。

新しい管理会社に変更したタイミングで、新会社から布団の「使い回し」の提案を受け、その運用に変更しました。

その結果、初期の布団代が2千円ぐらいに収まるようになり、結果的に入居者の反応が劇的に上がりました。

やはり初期費用の安さはかなり重要だと実感しました。

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